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    2. 2019年上半年總結、下半年預判 樓市走向定了!

      發布日期:2019-07-02 瀏覽次數:202

      2019年上半年總結、下半年預判 樓市走向定了!

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      上半年房地產市場一波三折,年初市場情緒比較悲觀,市場普遍預期2019年房地產市場將步入調整期,三四線城市面臨較大的調整壓力。


      政策層面,年初伴隨著央行降準的是,市場普遍預期調控政策將有所松綁。


      隨著積壓的剛需和改善購房需求釋放,樓市的“小陽春”行情到來了,3月份市場情緒開始樂觀起來,部分熱點城市再次出現搶購熱潮,土拍市場也是持續火爆,新房二手房成交開始活躍起來,北京上海的成交量皆創新高。


      因此4月中旬,政策信號又開始轉向“穩定”,重申房住不炒,執行一城一策。比如珠海放松了限購,而蘇州、西安等樓市火爆的城市升級了調控。穩房價穩地價穩預期的三穩政策不變。


      5、6月份市場情緒相對理性后,前期積壓的市場需求也大都釋放完畢,“小陽春”行情也暫告尾聲。


      典型如廈門、上海,成交量從3月份的高峰開始下降,但相比2018年,成交仍然明顯好轉。


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      各線城市市場走勢明顯分化,一二線城市市場需求依舊堅挺,市場熱度明顯好于去年同期,成交量同比有所提升。


      除了強三線城市,普通三四線城市市場降溫特征明顯,成交量同比有所下滑。當然,房價整體運行穩定,在售項目案場折扣力度有限,并沒有出現大范圍的打折降價現象。


      一線城市房價高企,購房需求集中在剛需和剛改,二房、三房產品成交占比超過70%。


      二線城市中,改善需求成交異常活躍且還在加速釋放。三房產品穩中有升占比超五成,100-140㎡面積段產品優勢最為突出,合計占比超四成。


      三四線城市追求舒適大戶型的改善購房更普遍,三、四房合計占比近80%,明顯高于其他各線城市。


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      經過易居研究院的測算,未來一年半,無論50城商品房成交量增加、減少或保持不變,商品房供求比都大概率將在大于1的區間內繼續震蕩上行,即未來一年半商品房供應量將大于需求量。


      所以熱點城市房地產市場下半年或將開始降溫,這跟房地產調控繼續從嚴之后,市場降溫的預期也是一致的。


      我想大家應該慢慢可以掌握市場規律了,也就是需求在積累一段時間后,就會釋放一波,在釋放完后,又會因為調控繼續觀望,停滯一段時間,然后市場可能再次放松,利率下調,然后需求再次點燃,釋放一波,就是這樣反復循環震蕩。


      很多粉絲跟我說,去年很多房地產自媒體大V都說三四線城市未來會很困難,房價會跌,但沿海一些三四線城市房價也沒看到跌啊,等了兩年了都等不及了。


      大家還是要關注當地的供給量,如何提前判斷一個城市房價未來的走勢呢?最關鍵的也就是土地供應量!


      沈陽和大連、哈爾濱這類東北城市,本來經濟很弱,人口還沒增長的,土地去化周期為什么也很短?房價為什么也遲遲跌不下來?其實是當地人為造成的,也就是以前為了去庫存,長期不供地,或者少供地,所以導致了供給斷層了,跟不上市場的需求增長。但需求是可以隨著時間逐漸釋放完的,只要供給量慢慢跟上后,市場成交量就會降下來,只是確實需要時間,這是急不來的。


      廣州在一線城市里,是最后上漲的一個城市,也是最晚調整的,我記得2017、2018年上半年的時候還不斷有人問我呢,說廣州怎么就不調整啊,到現在廣州二手房已經連續下跌了7個月了,這場遲到的調整,并未缺席。


      本站編輯部轉自:鳳凰網房產
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